개별공시지가 - 개념

표준지공시지가란?

공시지가는 크게 “표준지 공시지가”와 “개별 공시지가”로 구분되며 표준지 공시지가라 함은 국토해양부장관이 감정평가사에게 의뢰하여 토지이용 상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적, 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사ㆍ평가하여 건설교통부장관이 결정ㆍ 공시한 매년 1월 1일 기준의 단위면적(원/㎡)당 가격을 말하며 이를“공시지가” 또는 “표준지공시지가”라고 말한다.

개별공시지가란?

개별공시지가는 시장,군수,구청장이 매년 1월 1일을 기준으로 조사한 개별토지의 특 성과 건설교통부장관이 매년 1월 1일 기준으로 결정ㆍ공시한 표준지공시지가의 토지특 성을 비교하여, 그 특성 차이에 따른 가격 배율을 건설교통부장관이 개발ㆍ공급한 토지가격 비준표 에서 추출한 후 이를 표준지 공시지가에 곱하여 개별토지의 지가를 산정하고 그 적정성 여부를 감정평가업자로부터 검증을 받아, 토지소유자등의 의견수렴과 부동산평가위원회 심의 절차를 거쳐 시장,군수,구청장이 결정ㆍ공시하는 개별토지의 매년 1월 1일 현재 단위면적(원/㎡)당 가격을 말한다.

조사근거 : 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제11조 ~ 제15조, 개별공시지가 조사ㆍ산정지침 (국토해양부지침)

개별공시지가와 토지보상과의 상관관계는?

토지보상가격은 이렇게 평가됩니다. 보상가격은 공특법 및 토지수용법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사 및 평가하여 결정ㆍ공시한 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점ㆍ협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동율 및 생산자물가상승율, 기타 토지의 위치ㆍ형상ㆍ환경ㆍ이용상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하되 공적제한이 있는 대상토지는 제한이 없는 최상의 유효토지로 사용되고 있는 상태로 산정하여 평가하게 됩니다. 개별공시지가는 토지보상가격과는 관계가 없습니다.개별공시지가는 각시ㆍ군ㆍ구별 로 표준지공시지가를 기준으로 건설교통부에서 제공한 토지가격비준표(공적제한은 감가 하여 산정)를 활용, 지가담당공무원이 조사 산정한 후 일정의 절차를 거쳐 시장,군수,구청장이 결정ㆍ공시한 지가로서 국세ㆍ지방세 및 각종부담금과 사용료등으로 활용될 뿐 이고 토지보상과는 전혀 관계가 없습니다.

위와 같이 토지보상가액 평가의 기준이 되는 공시지가 용어의 혼동(표준지공시지가 와 개별공시지가로 나뉨)으로 인해 개별공시지가를 보상액 산정의 기준으로 오해할 수 있으나 위에서 설명한 바와 같이 개별공시지가와 토지보상가액은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법이 다르며, 적용범위가 구분되어 있어 개별공시지가는 토지보상가액과는 전혀 관계가 없습니다.